Aktuelles aus Quedlinburg: Garagenkomplexe - Kündigung von Nutzungsverträgen

Kündigung der Nutzungsverträge für den Grund und Boden von Garagen nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz in der Kernstadt Quedlinburg

In der Kernstadt der Welterbestadt Quedlinburg finden die als Übergangslösung angedachten Nutzungsverträge für den Grund und Boden von Eigentumsgaragen nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz bisher Anwendung. Die Eigentümerwechsel wurden durch die Welterbestadt Quedlinburg genehmigt und neue Eigentümer der Garagen erhielten bisher einen Nutzungsvertrag für den Grund und Boden.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) der Bundesrepublik Deutschland sieht vor, dass der Eigentümer eines Grundstücks automatisch das Eigentum an den sich auf dem Grundstück befindlichen Bauwerken erlangt. Eine Trennung des Eigentums an Grund und Boden sowie Gebäude ist im BGB nicht vorgesehen.

Hingegen wurde in der DDR üblicherweise Land verpachtet, um die Bebauung mit einer Garage zu ermöglichen. Das Grundstück blieb dabei im Eigentum der Gemeinde, während das Eigentum am Bauwerk dem Nutzer zugeschrieben wurde. Diese Formen von Nutzungsverträgen finden teilweise bis heute Anwendung.

Um im Zuge der Wiedervereinigung großflächige Enteignungen zu verhindern, wurde das „Gesetz zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet“ (Schuldrechtsanpassungsgesetz) in Kraft gesetzt, auf dessen Basis im Gegensatz zu den Bestimmungen des BGB weiterhin geteiltes Eigentum bestehen konnte.

Nach drei Jahrzehnten dieser Praxis haben sich die Umstände, Voraussetzungen und rechtlichen Rahmenbedingungen geändert, sodass ein Fortbestand der Nutzungsverträge am Grund und Boden nicht mehr zu vertreten ist.

Unter anderem im Rahmen der Grundsteuerreform zeigt sich ganz deutlich, dass die Trennung des Eigentums, wie bisher geübt, auch dort nicht mehr vorgesehen ist. Die Veranlagung der Bauwerke erfolgte bereits durch die Welterbestadt Quedlinburg.

Hinzukommt die Neuerung im Umsatzsteuergesetz auch für Kommunen, nach welcher auch Körperschaften öffentlichen Rechts eine umsatzsteuerliche Bewertung von Stellplätzen und Garagen prüfen, durchführen und umsetzen müssen.

Die Welterbestadt Quedlinburg beabsichtigt daher, auf Grundlage des öffentlichen Beschlusses des Stadtrates der Welterbestadt Quedlinburg die Zusammenführung des Eigentums gemäß den Bestimmungen des BGB sowie des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zum 01.01.2027.

Was bedeutet dies für die Garageneigentümer?

Bei Wegfall des Nutzungsvertrages fällt das Eigentum an der Garage kraft Gesetzes an den Grundstückseigentümer und mögliche Rechte Dritter erlöschen automatisch (§ 11 Schuldrechtsanpassungsgesetz).

Ein Rückbau der Garagen ist nicht erforderlich.

Die Welterbestadt Quedlinburg hat die Wohnungswirtschaftsgesellschaft mbH Quedlinburg (Wowi) mit der Verwaltung ihrer Miet- und Pachtverträge beauftragt. Ebenso ist die Wowi mit der Umsetzung der Umwandlung der Nutzungsverträge beauftragt worden. Daher können durch die Welterbestadt Quedlinburg ab sofort keine Veräußerungen und sonstige Übertragungen von Garagen mehr genehmigt werden.

In diesem Jahr werden alle Garageneigentümer, die den Grund und Boden der Garage von der Welterbestadt Quedlinburg pachten, eine Änderungskündigung erhalten. Gleichzeitig wird der Abschluss eines Garagenmietvertrages zu den nachfolgend genannten Konditionen angeboten.

Die Miethöhe beträgt bei gleichem Nutzer in den ersten zwei Jahren 20,00 € monatlich zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer.

Ab dem 3. Jahr erfolgt eine gestaffelte Erhöhung der monatlichen Miete.

Neuabschlüsse von Garagenmietverträgen mit Mietern, die bisher keinen Nutzungsvertrag mit der Welterbestadt Quedlinburg haben, werden mit ortsüblichen Garagenmieten bewertet.

Bei Garagenmietverträgen gelten die gesetzlichen Bestimmungen des BGB.

Welche Garagenkomplexe sind betroffen?

Es handelt sich bei der Umsetzung der gesetzlichen Bestimmungen nicht um Enteignungen. Die Welterbestadt Quedlinburg setzt, wie auch umliegende Kommunen, geltendes Recht um, ohne dabei die Rechte der einzelnen bisherigen Garageneigentümer einzuschränken.